Condominio – La sua mancata o tardiva convocazione porta all’annullabilità della deliberazione assembleare.
La sentenza si pone nel solco tracciato dalla fondamentale pronuncia 4806/2005 delle Sezioni Unite.
Tale pronuncia, come è noto, ha messo ordine nella complicata materia dei vizi che affliggono il condominio e le sue deliberazioni assembleari.
Più nello specifico, le Sezioni Unite avevano precisato che debbono qualificarsi nulle:
- le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali,
- le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume),
- le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea,
- le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini,
- le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto;
Debbono, invece, qualificarsi per il condominio annullabili:
- le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea,
- quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale,
- quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea,
- quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione,
- quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
Lo stesso legislatore, preso atto della pronuncia dei Supremi Giudici, nella riforma del Condominio del 2012, modificava l’art 66 delle disposizioni di attuazione al CC, prevedendo al terzo comma che: “L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.
Sulla scorta del precedente giurisprudenziale e della modifica introdotta dal legislatore, la pronuncia di maggio dei Giudici di Piazza Cavour appare scontata.
Cassazione, SENTENZA n. 10071 del 28-05-2020, Sezione II, Civile
Una volta condiviso il principio, espresso da Cass. Sez. U, Sentenza n. 4806 del 07/03/2005, secondo cui la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta non la nullità, ma l’annullabilità della Delib. Condominiale, è inevitabile concludere che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetti, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c. c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso.
